一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成本控制五大關(guān)鍵

（一）租賃物業(yè)

目前，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大多采用物業(yè)租賃的形式獲取經(jīng)營場(chǎng)所，物業(yè)租賃通常涉及到運(yùn)營成本的以下幾個(gè)核心要素：
平均租金：租金是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營成本中占比較高的部分，在很大程度上決定著養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的整體運(yùn)營成本。在一線實(shí)務(wù)中，通常有個(gè)起租價(jià)格和運(yùn)營期租金隨市場(chǎng)行情變動(dòng)調(diào)整，在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營準(zhǔn)備期間通常又有個(gè)免租期，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一定要充分運(yùn)用免租期，在這個(gè)期間完成改造裝修、開業(yè)籌備，一旦超出免租期仍未完成項(xiàng)目籌備，將嚴(yán)重影響后期運(yùn)營。另外一個(gè)影響租賃條件的關(guān)鍵是“項(xiàng)目現(xiàn)狀”，它不僅決定了該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的整體改造成本，也會(huì)直接影響該項(xiàng)目的改造工期、證照獲取等一系列問題，目前優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目現(xiàn)狀主要為以下幾類：養(yǎng)老設(shè)施、賓館酒店、宿舍樓、框架結(jié)構(gòu)毛坯。通常情況下，“公建民營、公辦民營、PPP項(xiàng)目”依托優(yōu)越的“租賃條件”——遠(yuǎn)低于周邊物業(yè)的市場(chǎng)化租金水平+優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目現(xiàn)狀（很多項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)都是精裝+軟裝配置標(biāo)準(zhǔn)），是目前“租賃類項(xiàng)目”中利潤(rùn)最高的模式。

（二）單位面積建設(shè)成本

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)單位面積建設(shè)成本對(duì)于有效確定單位面積營收目標(biāo)、坪效具有十分重要的意義。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)單位面積建設(shè)成本通常以下四個(gè)方面：

1、改造成本

包括拆改、結(jié)構(gòu)、消防、市政等；

2、硬裝成本

包括裝修、弱電、衛(wèi)浴、智能養(yǎng)老設(shè)備等；

3、軟裝成本

包括家具、家電、配飾、廚具、綠植、醫(yī)療等可移動(dòng)物資；

4、籌開成本

包括辦公設(shè)備、各類耗材、以及籌開期人力、營銷、運(yùn)營費(fèi)用等。

目前改造類的中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“單方成本”（含以上4項(xiàng)）普遍在4000-7000元/㎡，在保持品質(zhì)不變的基礎(chǔ)上，仍有較大的下降空間。

（三）建設(shè)周期

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的“建設(shè)周期”通常包括施工周期和籌備周期，在整個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的施工改造和儲(chǔ)備過程中，不可控因素往往對(duì)建設(shè)周期產(chǎn)生重要影響。一旦出現(xiàn)工期延長(zhǎng)，不僅會(huì)吃掉有限的免租期，造成“可經(jīng)營時(shí)間內(nèi)租金成本的提高”，更會(huì)帶來人力等隱形成本的提升，整個(gè)運(yùn)營節(jié)奏也會(huì)別打亂，原有的開業(yè)節(jié)點(diǎn)一拖再拖，前期預(yù)訂客戶流失，且大概率會(huì)錯(cuò)過“黃金開業(yè)時(shí)間”。

（四）手續(xù)辦理周期

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營手續(xù)辦理直接影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營的合法性，雖然國家取消了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可改為備案制，但是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開業(yè)資質(zhì)并不僅僅涉及民政部門，還涉及消防、建委、食藥等部門，每個(gè)資質(zhì)還有前后的審批關(guān)系，對(duì)政府來說，養(yǎng)老又是“高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)”，審批難度或過程通常不低。因此，要保證項(xiàng)目進(jìn)度和資質(zhì)辦理進(jìn)度同步，不會(huì)出現(xiàn)因?yàn)橘Y質(zhì)問題導(dǎo)致遲遲無法開業(yè)的現(xiàn)象，從而避免了無畏的房租、折舊、能耗、人員成本消耗。這些成本的浪費(fèi)都需要靠后期“運(yùn)營利潤(rùn)”填補(bǔ)，如果一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因?yàn)橘Y質(zhì)問題導(dǎo)致無法正常開業(yè)的時(shí)間超過3個(gè)月，這個(gè)項(xiàng)目很難實(shí)現(xiàn)盈利。

（五）人力成本

影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)人力成本的因素主要表現(xiàn)在人員結(jié)構(gòu)與人員規(guī)模上。人員結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為管理人員占比與護(hù)理比。就管理人員占比來說，那些可盈利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會(huì)最大化降低“管理人員占比”，通常只設(shè)置：院長(zhǎng)、綜合主任、護(hù)理主任三個(gè)角色，其余均為服務(wù)或一線保障人員；就護(hù)理人員占比來看，護(hù)理人員通常占到了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人員總數(shù)的50%以上，而“護(hù)理比”則決定了護(hù)理人員的編制標(biāo)準(zhǔn)，目前行業(yè)已經(jīng)逐步意識(shí)到“合理控制護(hù)理比”的重要性，同時(shí)，通過績(jī)效最大限度地激發(fā)護(hù)理人員的服務(wù)能力，以達(dá)到保證服務(wù)品質(zhì)的前提下，不斷優(yōu)化護(hù)理比。其次排班制度是影響人員編制的一個(gè)重要影響因素，目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一線人員通行的是“上6休1”+“每班12小時(shí)”的排班制度，這樣可最大化降低人員編制。

二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)營收實(shí)現(xiàn)五大關(guān)鍵

（一）床位數(shù)量與質(zhì)量

床位數(shù)量與質(zhì)量決定了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)營業(yè)收入范圍。一方面，床位數(shù)量決定了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接收的最大服務(wù)人數(shù)，另一方面，床位質(zhì)量在很大程度上影響床位入住率。目前，衡量床位數(shù)量的指標(biāo)是“出床率”，而單床面積就決定了出床率的多少。單床面積計(jì)算公式是：?jiǎn)未裁娣e=實(shí)際經(jīng)營面積/總床位數(shù)床位質(zhì)量的衡量指標(biāo)通常是房床比、房間朝向、衛(wèi)生間配比。所謂房床比就是單位房間內(nèi)床位數(shù)量，房床比越底，說明房間內(nèi)床位數(shù)量越少，最低是單人間。其次是房間朝向，通常來說南向房間/床位最貴，其次是東西向，北向最便宜。最后是衛(wèi)生間配比，有衛(wèi)生間的房間/床位，比不帶衛(wèi)生間的貴，所帶來的居住感受要更好。

（二）入住率提升速度

入住率直接決定了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營收入。在固定成本一定的前提下，入住率的提升速度將直接影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)單位運(yùn)營成本，另一方面，較慢的入住率提升速度也將嚴(yán)重影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的持續(xù)開展，難以打開消費(fèi)市場(chǎng)，因此，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是否可以盈利，入住率提升速度是另一大關(guān)鍵指標(biāo)。

從運(yùn)營實(shí)踐來看，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前6個(gè)月的平均去化速度在很大程度上已經(jīng)決定了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的生死。因此，盈利成功的項(xiàng)目寧愿“犧牲短期客單價(jià)”，也要在運(yùn)營首年年末時(shí)實(shí)現(xiàn)50%的入住率，因?yàn)閷?duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說，“租金”、“折舊”、“基礎(chǔ)人力”等構(gòu)成了可觀的“固定成本”，因此在達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)前，“去化速度”的重要性遠(yuǎn)大于“客單價(jià)”。

（三）客戶結(jié)構(gòu)

在順利實(shí)現(xiàn)入住率的情況下，如何提高單位面積產(chǎn)出成為了影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)運(yùn)營效益的關(guān)鍵，而客戶質(zhì)量又是影響單位面積產(chǎn)出的重要因素。目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的客戶群體大致可以分為三類;失能、失智以及活力老人，通常來說，失能、失智老人的客單價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于健康、活力以及半失能老人。根據(jù)我們的調(diào)研，進(jìn)入盈利期的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，失能+失智客戶的占比通常在70%以上，而在開業(yè)初期，這個(gè)比例相對(duì)降低，在30%-50%之間。

最后一個(gè)影響客戶質(zhì)量的重要因素是“單客服務(wù)成本”，這是很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)沒有關(guān)注到的點(diǎn)，我們知道，很多護(hù)理等級(jí)一樣的客戶，但護(hù)理難度和工時(shí)卻差異很大，也就是說，機(jī)構(gòu)收了同樣的護(hù)理服務(wù)費(fèi)，但所付出的服務(wù)成本不同，服務(wù)成本越低的客戶，對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說，“性價(jià)比越高”。

（四）在住時(shí)長(zhǎng)

影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)是否可以盈利的第4個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)是“在住時(shí)長(zhǎng)”。

行業(yè)內(nèi)通常會(huì)用“退住率”作為判斷養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營穩(wěn)定性的指標(biāo)，但我們經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，“平均在住時(shí)長(zhǎng)”比“退住率”更能直接反應(yīng)一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的整體運(yùn)營水平。通常情況下，一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)客戶的“平均在住時(shí)長(zhǎng)”如果可以達(dá)到2年以上，就保證了老客戶和新客戶之間的良性轉(zhuǎn)化，減少了“床位空檔期”，從而為盈利打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

但客戶“平均在住時(shí)長(zhǎng)”并非越長(zhǎng)越好，因?yàn)楹芏囵B(yǎng)老機(jī)構(gòu)在開業(yè)初期都會(huì)進(jìn)行大幅度折扣優(yōu)惠，這意味著早期入住客戶的“平均客單價(jià)”很低，即使到了運(yùn)營穩(wěn)定期，也要不斷進(jìn)行“客戶質(zhì)量”的迭代、優(yōu)化。

（五）政府補(bǔ)貼收入

政府補(bǔ)貼收入同樣是影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)盈利與否的重要指標(biāo)。目前政府補(bǔ)貼主要涉及4個(gè)方面：建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營補(bǔ)貼、購買服務(wù)、特殊專項(xiàng)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)積極參與政府招標(biāo)，承攬政府民生項(xiàng)目對(duì)于自身業(yè)務(wù)開展以及樹立良好的企業(yè)社會(huì)形象具有十分重要的意義。在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增值創(chuàng)收舉步維艱的狀態(tài)下，“來自政府補(bǔ)貼收入”將成為床位費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、餐費(fèi)之外的重要收入來源，且利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)化收入。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在申請(qǐng)政府補(bǔ)貼需要注意三個(gè)關(guān)鍵：1.政策并非都可落地，需要根據(jù)不同地區(qū)、不同時(shí)點(diǎn)進(jìn)行政策研讀；2.要落實(shí)補(bǔ)貼的具體標(biāo)準(zhǔn)、文件要求、操作程序、有無案例，切記“斷章取義”；3.要積極主動(dòng)與主管部門（民政）溝通、申報(bào)。