在我國，社會人口老齡化正變得越來越嚴重，如何養(yǎng)老已經(jīng)成為重要的社會問題。建設專門的養(yǎng)老機構供老人集中居住，并提供相應的服務，進而解決養(yǎng)老問題是值得借鑒的國外經(jīng)驗。建設養(yǎng)老機構，選址是第一步，也是項目成功開發(fā)的關鍵一步。

通常認為地產(chǎn)項目選址的影響因素分為兩級指標，第一級包含自然狀況、環(huán)境狀況、地塊條件、交通狀況、基礎設施狀況、社會狀況、經(jīng)濟環(huán)境、政策規(guī)劃等，二級詳細指標有自然景觀狀況、綠地率、環(huán)境污染程度。

地形條件、地質(zhì)條件、地塊面積；臨街臨路狀況、交通設施狀況；與公園、商場、醫(yī)院等生活服務設施距離；人口密度、受教育程度、居民收入、居住環(huán)境條件；商業(yè)聚集程度、政策宏觀因素、周邊用地類型等。

1.人口因素

人口是一個內(nèi)容復雜、綜合多種社會關系和經(jīng)濟關系的實體[40]。由于生育政策的長期實行，我國社會人口結構正在發(fā)生巨變。第五次與第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國 44歲以下各年齡段的年輕人口數(shù)量已出現(xiàn)不同程度下降，44 歲以上人口數(shù)量出現(xiàn)不同比例的增長，我國人口結構老齡化趨勢明顯加強。

同時計劃生育政策也是造成我國城鎮(zhèn)家庭小型化和核心化的重要原因。過去普遍的大家庭結構變?yōu)楝F(xiàn)在“4-2-1”結構，子女數(shù)量減少，導致家庭成員互動對象的數(shù)量減少，家庭將幾乎所有的精力都用來關注唯一的孩子。

由于缺少兄弟姐妹的陪伴，年輕的父母還需要扮演孩子的玩伴，對老人的照顧更加缺乏。在我國傳統(tǒng)的家庭關系中，親子關系是十分重要的，子女贍養(yǎng)父母體現(xiàn)的是一種養(yǎng)兒防老的觀念，但是這種觀念正在受到?jīng)_擊，以婚姻關系為基礎的家庭數(shù)量逐漸上升，家庭小型化日益顯著。

由于農(nóng)業(yè)人口過剩，城市經(jīng)濟發(fā)展提供了很多就業(yè)崗位，廣大農(nóng)村獨生子女青年更愿意選擇到城市發(fā)展，形成大量的人員外流，老人兒童留守農(nóng)村。這在很大程度上減少了子女和父母見面溝通的機會，使老人的心理和情感需求很難得到滿足。即使對于城市家庭，子女到外地就學后就近擇業(yè)，老人也面臨和子女分居兩地的問題。

2. 地理因素

地理因素包含區(qū)位和位置。區(qū)位是廣義的、模糊的，例如熱鬧的市區(qū)、幽靜的郊區(qū)和秀麗的景區(qū)。位置是狹義的、具體的，是一個具體的地址。

就選擇養(yǎng)老地點來說，老年人有多種類型：戀家的老人，希望能在自己的家鄉(xiāng)安度晚年，這類老人以鄉(xiāng)村老人為主，他們習慣了鄉(xiāng)村的生活方式，不愿離開生活了很久的家鄉(xiāng)。

候鳥式養(yǎng)老的老人，希望隨著季節(jié)的變化像候鳥那樣到處旅游養(yǎng)老，以身體健康的城鎮(zhèn)高收入者為主；普通養(yǎng)老機構養(yǎng)老的老人，以城鎮(zhèn)一般職工和農(nóng)村家庭貧困者為主，他們更期望以較低的成本實現(xiàn)養(yǎng)老。

除了地理位置，交通條件也是影響老年人選擇養(yǎng)老機構的重要因素，老年人身體條件不如一般人，因此在更大程度上依賴公共交通出行。

3 環(huán)境因素

老年人的免疫力普遍降低，對環(huán)境狀況更加敏感。優(yōu)良的環(huán)境條件對老年人的身心健康顯得尤為重要，特別是空氣、水、噪聲等常見而又容易產(chǎn)生污染的基本生活環(huán)境。

環(huán)境影響評價指標主要包括大氣環(huán)境因素、水環(huán)境因素和噪聲環(huán)境因素。大氣環(huán)境影響評價主要指擬選址周邊的空氣污染情況，包括降塵、總懸浮微粒、氮氧化物等。

水環(huán)境影響評價主要是進行水質(zhì)的現(xiàn)狀分析及影響預測，并根據(jù)其位置，評價對于項目擬選址周邊的影響。水體的現(xiàn)狀分析是指對地表水和地下水的污染現(xiàn)狀進行調(diào)查、評價，分析對擬選址的建設運營等的影響。

噪聲是對于人們身體健康影響較大的因素之一。擬選址周邊的噪聲對將來入住老人的生活和健康會造成負面影響，進而降低項目的入住率。因此，在進行養(yǎng)老地產(chǎn)選址評價時，要評價周圍環(huán)境噪聲對項目選址地點的影響以及對于將來入住的顧客的影響。

4 經(jīng)濟因素

經(jīng)濟因素可以分為兩個角度，即開發(fā)商角度和老人角度。開發(fā)商角度的經(jīng)濟因素包括開發(fā)建設成本和運營成本，老年人角度的經(jīng)濟因素包括一次性費用和經(jīng)常性費用。

服務業(yè)選址經(jīng)濟因素分別為土地價格或建筑物租金、建設成本、勞動力供應及工資成本高低，競爭狀況、商業(yè)完善性、租金成本、消費水平等。

競爭情況：是指在項目輻射范圍內(nèi)相似業(yè)態(tài)的項目數(shù)量，包括護理院、養(yǎng)老院等。商業(yè)完善性：主要指在選址附近的商鋪是否完善，是否能滿足日常生活的需要。土地成本：項目建設需要取得土地使用權，項目建設成本中，土地成本是非常重要的一部分，對后期的一次性入住費和每月固定入住費都有較大影響。消費水平：本文是以區(qū)域內(nèi)年人均可支配收入為測量指標。

5 政策因素

“孝道”作為國人非常重視的理念之一，歷來都受到社會的關注，尤其是近些年，隨著我國進入老齡化社會，更是受到了社會各界前所未有的重視，中央到地方都陸續(xù)出臺了多項扶持政策。包括土地供應優(yōu)惠、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅費優(yōu)惠、床位的建設補貼、運營補貼等。

2013 年頒布的《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，再次明確了政府對養(yǎng)老事業(yè)的重視與扶持態(tài)度，其中提到了土地、稅費、補貼等多項支持政策。隨后各地方相繼出臺更詳細力度更大的扶持政策。

由于經(jīng)歷的時代不同，現(xiàn)在退休的老人所獲得的退休金都比較有限，在如今的物價水平下，僅依靠自己的退休收入很難滿足養(yǎng)老需求，所以大多數(shù)老人對于政府仍然抱有很大的期待。

在養(yǎng)老地產(chǎn)選址時考慮的因素眾多, 導致選擇理想的地址較為困難。在選址過程中應當根據(jù)自身戰(zhàn)略規(guī)劃、客群定位進行選址，這為機構運營管理打下鋪墊。