何為養(yǎng)老用地？

養(yǎng)老用地顧名思義，開展養(yǎng)老服務(wù)所需場(chǎng)地。

在最新版的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》新增了“社會(huì)福利設(shè)施用地”，編號(hào)為A6，歸到公共管理與公共服務(wù)用地這一大類中，是為社會(huì)提供福利和慈善服務(wù)的設(shè)施及其附屬設(shè)施用地，包括福利院、養(yǎng)老院、孤兒院等用地。

2019年底自然資源部發(fā)文明確了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地是指專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管照護(hù)、醫(yī)療衛(wèi)生等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施所使用的土地，包括敬老院、老年養(yǎng)護(hù)院、養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地，養(yǎng)老服務(wù)中心、日間照料中心等社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地等。

因此，從政策、規(guī)劃層面，設(shè)有專門的養(yǎng)老用地。

還有哪些土地性質(zhì)可以做養(yǎng)老？

據(jù)全國(guó)老齡委發(fā)（2017）6號(hào)文，鼓勵(lì)整合改造企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施、存量商品房等用于養(yǎng)老服務(wù)。

 據(jù)國(guó)辦發(fā)（2016）91號(hào)文，統(tǒng)籌利用閑置資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)，有關(guān)部門應(yīng)按程序依據(jù)規(guī)劃調(diào)整其土地使用性質(zhì)。營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。企事業(yè)單位、個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)臨時(shí)改變建筑使用功能從事非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上的，五年內(nèi)土地使用性質(zhì)可暫不作變更。

因此，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地、居住用地等均可做養(yǎng)老。

養(yǎng)老用地獲取方式有哪些？

獲得養(yǎng)老用地的方式有出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。

出讓又分為招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓等方式。一般國(guó)有土地多以出讓方式獲取，且前三種獲取方式比較常見，也就是我們常說的“招拍掛”而協(xié)議出讓是需符合一定條件的比較小眾的出讓方式。

轉(zhuǎn)讓又分為出售、交換、贈(zèng)與。一般存量用地、存量物業(yè)多采用轉(zhuǎn)讓方式獲取，交易雙方為獨(dú)立市場(chǎng)主體。

劃撥主要是公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或民辦非營(yíng)利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的土地獲取方式。

獲取養(yǎng)老用地方式的選擇并不是支付費(fèi)用越少越少，而是選擇適合企業(yè)本身、項(xiàng)目本身發(fā)展的方式。比如劃撥用地不利于資產(chǎn)證券化，在土地地價(jià)正常范圍內(nèi)，出讓方式獲取養(yǎng)老用地更有利于養(yǎng)老項(xiàng)目的發(fā)展。

除以上三種常規(guī)方式獲取養(yǎng)老用地，還有以下方式可以運(yùn)作養(yǎng)老項(xiàng)目：

1、土地入股，村集體以集體建設(shè)用地入股，由專業(yè)的開發(fā)、策劃、籌備、運(yùn)營(yíng)公司操盤養(yǎng)老項(xiàng)目，村集體享受項(xiàng)目分紅收益。

2、租賃，在規(guī)模不是很大，投資資金有限的情況下，可通過租賃獲取養(yǎng)老用地，天佑安康原創(chuàng)研發(fā)的“235”模型（2萬(wàn)平米、300張床位、5年收回投資）就是一種租賃用地的小而美的精品普惠型項(xiàng)目模式。

3、合作開發(fā)，雙方成立合資項(xiàng)目公司，一方負(fù)責(zé)土地、建安、裝修等硬件投入，另一方負(fù)責(zé)籌備開業(yè)、運(yùn)營(yíng)管理的模式。

4、產(chǎn)業(yè)拿地，我國(guó)從地方到中央都意識(shí)到了引進(jìn)產(chǎn)業(yè)的重要性，萬(wàn)億規(guī)模的老齡產(chǎn)業(yè)將是未來(lái)重點(diǎn)爭(zhēng)奪的藍(lán)海市場(chǎng)。當(dāng)前以老齡產(chǎn)業(yè)拿地，發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)更易獲得較大的支持。