對(duì)于開(kāi)發(fā)型養(yǎng)老項(xiàng)目的選址，常規(guī)的思路是選擇土地價(jià)格較低、自然環(huán)境條件較好、離城市主城區(qū)不太遠(yuǎn)的區(qū)域。
      

編者在根據(jù)項(xiàng)目選址實(shí)踐中的直接體會(huì)，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)方案反復(fù)測(cè)算的結(jié)果，認(rèn)為應(yīng)遵循以下選址和建設(shè)的三大原則與考慮的13個(gè)因素。

在土地價(jià)格差距不太懸殊的條件下，應(yīng)該優(yōu)先選擇能夠快速導(dǎo)入目標(biāo)客戶(hù)，能實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)空間，且建設(shè)成本可控的區(qū)域。

1、可以快速導(dǎo)入目標(biāo)客戶(hù)

可以快速導(dǎo)入目標(biāo)客戶(hù)意味著有兩方面條件需要達(dá)到：

?  有公共交通系統(tǒng)可達(dá)

公共交通系統(tǒng)包括：地鐵、輕軌、公交車(chē)、成型的道路網(wǎng)絡(luò)。
     只有私家車(chē)可達(dá)的區(qū)域?qū)儆诜浅墒靺^(qū)域，是不適合大規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的。

?   距離目標(biāo)客戶(hù)近

 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的目標(biāo)客戶(hù)在全國(guó)幾乎都是這樣一些群體：退休的教師群體（尤其是高校老師），文化藝術(shù)圈退休群體，公務(wù)員退休群體。
      距離近，意味著項(xiàng)目選址區(qū)域比較接近于此類(lèi)群體的生活、活動(dòng)區(qū)域。

2、收費(fèi)具有溢價(jià)空間

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)定價(jià)除了由機(jī)構(gòu)自身的硬件設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容和專(zhuān)業(yè)程度確定起始價(jià)格以外，還取決于三個(gè)外部條件確定未來(lái)的溢價(jià)空間。

?   周邊配套

周邊配套的數(shù)量要豐富多樣，且需要有一些較有規(guī)模的項(xiàng)目和較高檔次的項(xiàng)目。周邊配套少，規(guī)模小，檔次低，區(qū)域的溢價(jià)空間就小。

?   環(huán)境條件

區(qū)域中空氣質(zhì)量好，有一定自然風(fēng)光或田園之美，容易獲得高端客戶(hù)的青睞。

?   醫(yī)療保障

周邊3公里半徑范圍內(nèi)有2級(jí)以上綜合醫(yī)院作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的安全保障。只有有了醫(yī)院作為保障，客戶(hù)才會(huì)為安全感支付更高價(jià)格。

3、建設(shè)成本可控

自建經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目中，建設(shè)成本投入是項(xiàng)目投資中影響最大的部分，占項(xiàng)目總投資約70%，而土地成本僅占總投資的30%左右（與一般銷(xiāo)售型房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目除了土地成本和土建成本外，還要持續(xù)投入高標(biāo)準(zhǔn)裝修、專(zhuān)業(yè)設(shè)備設(shè)施、裝飾用品器具、弱電系統(tǒng)、管理系統(tǒng)等，建設(shè)成本投入很高）。建設(shè)成本投入是影響項(xiàng)目投資可行性的關(guān)鍵影響因素，建設(shè)成本增加會(huì)大大延長(zhǎng)項(xiàng)目的投資回收期。

因此對(duì)于建設(shè)成本的控制，主要在前期考慮三個(gè)方面：

?建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施條件具備，而不能完全靠自己來(lái)做（例如基建條件達(dá)到七通一平還是九通一平達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)）；

?建設(shè)周期可控（例如特殊的地質(zhì)條件、交通條件、氣候條件等都會(huì)直接影響建設(shè)周期）；

?周邊環(huán)境中的不可控因素較少（例如周邊居民的影響，環(huán)保條件達(dá)標(biāo)，周邊有特殊項(xiàng)目等）。

由于建設(shè)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目都是較大規(guī)模，考慮到未來(lái)經(jīng)營(yíng)的壓力和可持續(xù)性，必須要嚴(yán)格遵守以上三個(gè)選址原則，否則輸在起跑線上，未來(lái)苦果自食。

關(guān)于養(yǎng)老項(xiàng)目的區(qū)位選址需要考慮哪些因素，編者總結(jié)了養(yǎng)老項(xiàng)目選址的13要素，主要從項(xiàng)目基本指標(biāo)、區(qū)位交通、周邊環(huán)境、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、醫(yī)療資源、區(qū)域人口及老齡化程度、老年人健康與疾病狀況、民族與宗教情況、自然地理?xiàng)l件、當(dāng)?shù)芈糜钨Y源、文化資源、養(yǎng)老相關(guān)政策及現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)情況等13個(gè)方面進(jìn)行養(yǎng)老項(xiàng)目選址的可行性分析。

1、項(xiàng)目基本指標(biāo)

?主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有占地面積、建筑面積、容積率；

?建筑面積和項(xiàng)目規(guī)模大?。ù参粩?shù)）有關(guān)，規(guī)模太大或太小都不太適合，太小運(yùn)營(yíng)成本高，收益有限，太大投入成本高，入住周期長(zhǎng)，盈利回現(xiàn)壓力大；

?另外養(yǎng)老項(xiàng)目考慮到品質(zhì)和舒適性，容積率不能太高，一般適合做養(yǎng)老的地塊容積率不要高于2；

?主要從是否能快速導(dǎo)入人口、公共交通的通達(dá)度來(lái)考慮。

2、區(qū)位及交通

?主要從是否能快速導(dǎo)入人口、公共交通的通達(dá)度來(lái)考慮；

?一是項(xiàng)目距離中心區(qū)域不要超過(guò)60分鐘車(chē)程；

?二是一般至少需有3條以上公共交通線路（公交車(chē)、地鐵、輕軌等）可達(dá)，只能私家車(chē)進(jìn)入的非成熟區(qū)域不適宜考慮做養(yǎng)老。

3、周邊區(qū)域情況

?一是周邊的配套要豐富多樣，且需要有一些規(guī)模較大的住宅社區(qū)和檔次較高的社區(qū)，周邊配套少，規(guī)模小，檔次低，區(qū)域溢價(jià)空間就??；

?二是距離目標(biāo)客群近。目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主要目標(biāo)客群在全國(guó)幾乎都是這樣一些群體：退休的教師（特別是大學(xué)教師）、公務(wù)員及事業(yè)單位群體。

4、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

?主要從區(qū)域人均收入水平，產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，消費(fèi)水平，退休金水平等幾個(gè)方面考慮。

5、醫(yī)療資源

?一般考慮3公里半徑范圍內(nèi)需有二級(jí)以上綜合醫(yī)院，否則不適宜做養(yǎng)老。

6、人口及老齡化狀況

?主要從區(qū)域的人口密度及老齡化程度考慮，比如區(qū)域是否有5萬(wàn)以上的常住人口基礎(chǔ)，旅游區(qū)和無(wú)人居住的新區(qū)不適應(yīng)做養(yǎng)老，5-30公里輻射圈內(nèi)75歲以上老年人的比例及增長(zhǎng)速度等。

7、老年人口健康及疾病狀況

?主要從區(qū)域老年人失能率考慮市場(chǎng)需求程度。

8、民族及宗教情況

?主要從文化角度考慮區(qū)域?qū)︷B(yǎng)老機(jī)構(gòu)的接受度等。

9、自然地理?xiàng)l件

?主要從氣候、景觀環(huán)境的方面考察是否適宜老年人居住，如區(qū)域空氣質(zhì)量如何、周邊2公里范圍內(nèi)是否公園、集中綠地、湖泊等。

10、旅游資源

?周邊5公里范圍內(nèi)的自然、人文景觀景點(diǎn)等旅游資源。

11、文化資源

?周邊5公里范圍內(nèi)的老年大學(xué)、文化中心等文化教育資源。

12、相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)政策

?當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老相關(guān)政策，包括行業(yè)規(guī)范與要求和優(yōu)惠補(bǔ)貼政策等。

13、當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老機(jī)構(gòu)狀況

?當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的狀況，包括數(shù)量、檔次、分布、收費(fèi)水平、入住率、入住人群、服務(wù)特色等，以此判斷競(jìng)爭(zhēng)情況和市場(chǎng)飽和度。