養(yǎng)老行業(yè)是一個(gè)讓人又愛(ài)又恨的行業(yè)，大家說(shuō)是針對(duì)夕陽(yáng)人群的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，這么多年來(lái)各路資本急匆匆的進(jìn)來(lái)，又急匆匆的出去，很多地產(chǎn)企業(yè)把養(yǎng)老作為轉(zhuǎn)型賦能的百寶箱，很多企業(yè)把養(yǎng)老作為未來(lái)盈利模式的一條路徑，大家本著對(duì)未來(lái)的美好憧憬，一起來(lái)探討現(xiàn)在的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式、盈利模式。

作為一個(gè)資深養(yǎng)老人，從運(yùn)營(yíng)走向投資，又從投資回投來(lái)看產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)未來(lái)怎么樣，很多專家都已經(jīng)有了很好的憧憬和展望，今天，我想跟大家一起回顧一下：

如果想做養(yǎng)老的投資，我們準(zhǔn)備好了嗎？

我們要做一個(gè)服務(wù)型的社區(qū)，到底養(yǎng)老項(xiàng)目的類型有哪些？

我們到底要投哪個(gè)類型的養(yǎng)老，我們公司到底和哪個(gè)類型的養(yǎng)老更匹配？

既然打算投資了，到底怎么賺錢？在這些年的接觸中，很多人跟我們說(shuō)進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不賺錢也沒(méi)關(guān)系。我一直跟他們說(shuō)不賺錢就不用做了，不賺錢是政府的事。盈利模式和商業(yè)模式非常重要，有的龍頭企業(yè)探索了十年，還是沒(méi)有探索出商業(yè)模式，盈利模式，那養(yǎng)老到底能不能做，做哪種類型的養(yǎng)老，社區(qū)居家？機(jī)構(gòu)養(yǎng)老？旅居養(yǎng)老現(xiàn)階段有沒(méi)有機(jī)會(huì)？醫(yī)養(yǎng)結(jié)合到底是什么！我想接下來(lái)用一段時(shí)間，來(lái)和大家探討一下。接下來(lái)所有的資料只是代表我個(gè)人這些年來(lái)的思考。

一、養(yǎng)老項(xiàng)目模式類型

1.健康程度決定服務(wù)需求 城鄉(xiāng)老齡人生存狀況的百分比就決定了活躍老人是非常多的，失能、半失能，還有一些失智，處在失能不失智或者是失智不失能或者是雙失的狀態(tài)。從服務(wù)來(lái)講，這決定了養(yǎng)老服務(wù)的方式。        

2.客戶類型決定產(chǎn)品類型     第一個(gè)是面對(duì)50歲-70歲的活躍型的，要考慮環(huán)境資源的導(dǎo)向，例如杭州、浙江等等長(zhǎng)江地區(qū)，它有旅居候鳥型的，針對(duì)活躍型的，包括公寓，包括渡假村等等。第二個(gè)類型是自理型的，很多養(yǎng)老社區(qū)是活力養(yǎng)老型的，是文娛配套的。包括退休社區(qū)、服務(wù)式公寓等等。也有大額的押金，包括保費(fèi)、會(huì)員費(fèi)等等。如果要規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避資金的使用風(fēng)險(xiǎn)，投資這個(gè)部分是要仔細(xì)考慮的。第三個(gè)是剛需型的。大家做養(yǎng)老服務(wù)首先想到的就是醫(yī)療護(hù)理康護(hù)導(dǎo)向的剛需護(hù)理型產(chǎn)品。這個(gè)過(guò)程中，有養(yǎng)老院，有其他的護(hù)理院，也有康復(fù)護(hù)理院。這是客戶類型決定的產(chǎn)品類型。

3.剛需程度決定投資方向在我們之前的工作中想的比較多的，在2015年成立子基金的時(shí)候，我跟投資人也是這樣說(shuō)的，我們要投社區(qū)、機(jī)構(gòu)、CCRC。在一年以后，我的想法改變了，我們聚焦在護(hù)理型機(jī)構(gòu)上。為什么？就是因?yàn)閯傂铔Q定了投資方向。我們當(dāng)時(shí)做了分析，很多康復(fù)醫(yī)院確實(shí)是需要的，但受醫(yī)保政策限制比較大，很難計(jì)算投資回報(bào)。第二種是旅居地產(chǎn)和退休的社區(qū)，雖然有80%的活力老人有這個(gè)需求，但目前不是剛需。受經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)的周期影響比較大。還有大家現(xiàn)在都在探索的社區(qū)居家護(hù)理和醫(yī)療相關(guān)的地產(chǎn)，都可能受到政府采購(gòu)服務(wù)額度的影響。我們覺(jué)得護(hù)理型機(jī)構(gòu)，也就是國(guó)家最倡導(dǎo)的部分，反而是剛需，在全球都有很好的周期性，包括康復(fù)治療、專業(yè)護(hù)理和生活照護(hù)。當(dāng)你受經(jīng)濟(jì)周期影響比較低的時(shí)候，又是剛需，你的投資很容易收到回報(bào)，而且有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

4.中國(guó)特色—養(yǎng)老聚焦“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”  中國(guó)的特色特別明顯，跟國(guó)外講“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，大家都不知道。在業(yè)內(nèi)，很多人跟我說(shuō)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”是偽命題。并不是醫(yī)院設(shè)養(yǎng)老型的床位、養(yǎng)老院設(shè)醫(yī)務(wù)室就是“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”。我跟業(yè)內(nèi)很多同行聊過(guò)，我把“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”分為三類，并且做了對(duì)比分析。在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資上要做的是護(hù)城河不太高、技術(shù)壁壘有一點(diǎn)但也不太多的中游的。長(zhǎng)三角地區(qū)為什么做得好？一方面是政策支持。另外一方面還是有剛需的失能失智的需求，醫(yī)院是可以導(dǎo)流的。一方面有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，一方面有穩(wěn)定的客源，這讓中國(guó)的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”是可以往下做的。

二、項(xiàng)目投拓前策評(píng)估從客戶需求和市場(chǎng)導(dǎo)向來(lái)看，政策支持力度都是可以做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的，我們是可以進(jìn)的。這么多年，大家都在進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。從個(gè)人來(lái)講，所有項(xiàng)目都是從評(píng)估開始的。

1. 選址衡量因素每個(gè)機(jī)構(gòu)最大的特征就是它的區(qū)位和所在城市的特征，同時(shí)區(qū)域龍頭企業(yè)的產(chǎn)生就是和所在位置相關(guān)的。這個(gè)位置包括周圍競(jìng)品的條件、規(guī)劃報(bào)批程序、項(xiàng)目改造、物業(yè)情況。有的時(shí)候改造成本非常高。因?yàn)槲覀儧](méi)有選擇，可能只有這樣一個(gè)物業(yè)，一定要改造，改造之后做養(yǎng)老，不管是做社區(qū)，還是服務(wù)式公寓。但是，很多能夠拿出來(lái)做養(yǎng)老的，能夠給我們做養(yǎng)老的，都是建造年份比較久的，樓層相對(duì)來(lái)講也不是特別合理，單層的面積也不大，疏散通道也沒(méi)有，甚至電梯也不能加裝，院內(nèi)也沒(méi)有庭院，更沒(méi)有停車位。我們就要考慮合作條件，面積到底多大才能做。我們不能為了做養(yǎng)老而做養(yǎng)老，一定要考慮到平效、租金和租金的漲幅，甚至是租期。千萬(wàn)不要為了特別關(guān)鍵性的因素來(lái)做特別僥幸的判斷。2.投資評(píng)估十步曲我跟業(yè)內(nèi)有很多交流，很多同行和專家都想的很好。一般情況下，在選址以后，我們會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目定位，到底要做什么樣的，是做護(hù)理型的，還是做自理的。安全之前的經(jīng)驗(yàn)，如果是工業(yè)區(qū)為主的，可能我們會(huì)做偏護(hù)理。因?yàn)樗鼘?duì)周邊環(huán)境的要求不高。如果是寫字樓和酒店，更適合偏自理的定位。裙樓和辦公可能就是綜合型的健康綜合體。我們決定做什么了，再說(shuō)檔次定位是什么樣的。大家做養(yǎng)老都要考慮到做中高端。我最近一直在朋友圈講普惠養(yǎng)老，很多人問(wèn)我普惠養(yǎng)老是不是不賺錢呢？其實(shí)也不是。當(dāng)你做普惠養(yǎng)老的時(shí)候，價(jià)格可負(fù)擔(dān)是對(duì)需求端的預(yù)判。但是，關(guān)鍵是企業(yè)要提供質(zhì)量有保證的，能保證持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，你才能做。在檔次上，我們更多的是要判斷在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，在這個(gè)機(jī)構(gòu)里，到底是做高端、中端還是普惠，我們要根據(jù)周邊的人群做判斷。同時(shí)，檔次定位決定了兩個(gè)方面。一是裝修改造的投入成本。如果做高端，可能投入多一點(diǎn)。二是收入。在做定價(jià)的時(shí)候，我們希望大家能考慮到兩個(gè)因素，一個(gè)是投入成本，同時(shí)也要考慮到當(dāng)?shù)氐钠骄べY，老年人到底有沒(méi)有承受能力。單純用定價(jià)加成做投入標(biāo)準(zhǔn)，很多時(shí)候都算不過(guò)來(lái)賬。還有改造量和改造難度。有些樓齡超過(guò)20年的，需要加固，不管地段多么好，也是需要慎重考慮的。還有出房率和出床率。如果8000平方只做80張床，我也看過(guò)8000平方做120張床的。最近我也聽到北京明年或者后年就會(huì)橫空出世一個(gè)83萬(wàn)平方只做210張床的，我也不知道怎么盈利。我當(dāng)時(shí)也問(wèn)他們，他們說(shuō)要做超高端，面向的是能夠支付3.5萬(wàn)以上月服務(wù)費(fèi)的群體。我說(shuō)這倒是還可以。因?yàn)?00張床，北京還是有這個(gè)人群的。還有周邊條件。做養(yǎng)老院，我們更多的是考慮到周邊真的是要有醫(yī)院，不管是二級(jí)還是三級(jí)。沒(méi)有醫(yī)院，后期風(fēng)控是有很大麻煩的。不僅是健康管理的問(wèn)題，在發(fā)生應(yīng)急事件的時(shí)候也有處理的問(wèn)題。自理型的要求周圍配套、生活環(huán)境比較好。周圍有公園或者是交通便利條件，這是非常重要的。周邊的客群及競(jìng)品。我也在考慮，如果周邊都是醫(yī)院，我覺(jué)得不行。周邊都是養(yǎng)老院，行不行呢？也不行。養(yǎng)老和做餐館不一樣。餐館可以這樣，周圍都是餐館，這家不行，我去另一家，它是高頻的事情。養(yǎng)老是相對(duì)低頻的，競(jìng)品的情況還是要考慮。商務(wù)條件就是租金的問(wèn)題。很多情況，大家為了拿項(xiàng)目不計(jì)成本。在后期算賬的時(shí)候是很麻煩的。大家沒(méi)有辦法將前期物業(yè)成本匹配后期的投資回報(bào)。好的物業(yè)其實(shí)都是不會(huì)拿出來(lái)做養(yǎng)老的，如果資產(chǎn)是非常清晰的，產(chǎn)權(quán)也很清晰，也沒(méi)有任何問(wèn)題。首先考慮的是另外的產(chǎn)業(yè)模式，可能不是養(yǎng)老。對(duì)于我們做養(yǎng)老來(lái)講，還是要找一些沒(méi)有抵押的產(chǎn)權(quán)清晰的。一旦老人住進(jìn)來(lái)，我們沒(méi)有辦法再跟物業(yè)方談一談抵押了以后我怎么做。第三方的影響因素，包括中介費(fèi)、轉(zhuǎn)讓和不合理的費(fèi)用。我們當(dāng)時(shí)做的時(shí)候發(fā)現(xiàn)了上海特別好的標(biāo)的，如果沒(méi)有中介費(fèi)，那是非常漂亮的項(xiàng)目，350張床的護(hù)理院，位置也特別好。到了后來(lái)，介紹項(xiàng)目的人提出了1100萬(wàn)的中介費(fèi)。我們馬上就放棄了。1100萬(wàn)，未來(lái)在上海這個(gè)地方也不是不行，但跟我們的整個(gè)測(cè)算是沖突的，我們也是放棄了。           最后就是投資測(cè)算。從投資的角度來(lái)講，我是希望一個(gè)項(xiàng)目謀定而后動(dòng)，先算清楚項(xiàng)目能不能賺錢。而不是現(xiàn)在先干起來(lái)，我們預(yù)判2年后、3年后這個(gè)區(qū)段應(yīng)該有好的投資回報(bào)。應(yīng)該是先在前面算好，然后再做這件事。當(dāng)然，有政治上的考量是另外的，公司要緊養(yǎng)老，無(wú)論如何要做一點(diǎn)這樣的事，這是另外的事情。3.項(xiàng)目改造/動(dòng)工前置條件產(chǎn)權(quán)清晰的時(shí)候，原來(lái)是關(guān)系到能不能辦養(yǎng)老許可證，現(xiàn)在是關(guān)系到養(yǎng)老許可證能不能備案。如果門牌號(hào)已經(jīng)有很多注冊(cè)的公司，或者編辦沒(méi)有檔案，未來(lái)備案的時(shí)候也是非常麻煩的。如果是在主城區(qū)做，一定要了解當(dāng)?shù)赜袥](méi)有拆遷規(guī)劃。如果你投了很多錢，這個(gè)地方已經(jīng)在拆遷規(guī)劃以內(nèi)，這也是很麻煩的。           

2. 物業(yè)檔案要齊全，要圖紙，要建設(shè)檔案，注冊(cè)機(jī)構(gòu)的情況要了解，到底有沒(méi)有注銷。房屋產(chǎn)權(quán)的安全性。大家很多人都忽略了房屋產(chǎn)權(quán)的安全性。一個(gè)是房屋的安全鑒定。老舊小區(qū)或者老舊物業(yè)改造的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，加固是非常大的成本。因?yàn)榍懊嬗性u(píng)估，后面也有評(píng)估。資料的準(zhǔn)備情況。地勘圖、管線、土建的圖紙，老舊的小區(qū)特別重要。        現(xiàn)場(chǎng)工程的踏勘。還有壟斷性事業(yè)單位的需求。做護(hù)理院有資質(zhì)的管理和設(shè)備、設(shè)施的強(qiáng)制要求。如果不考慮，后期可能辦不到證，可能會(huì)有其他的運(yùn)營(yíng)上的失誤。最后就是審批。在所有項(xiàng)目開始之前，我們要算一算審批的流程到底需要多久。如果在深圳，可能很快。也有的地方的審批時(shí)間比較長(zhǎng)。在投資測(cè)算的時(shí)候要算出來(lái)到底規(guī)劃的流程有多久。

   
   

三、支付體系盈利模式我們選好了，做了測(cè)算是可以賺錢的。下面我想跟大家分享到底錢怎么賺。在想到賺錢的時(shí)候，商業(yè)模式不缺，不管是做社區(qū)，還是做機(jī)構(gòu)，還是做地產(chǎn)類項(xiàng)目，國(guó)外都有同類的對(duì)標(biāo)產(chǎn)品。很多人都問(wèn)我，日本做的特別好的社區(qū)居家護(hù)理，為什么中國(guó)不能做？大家也回答了，日本有長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)。中國(guó)的支付體系不支持我們做很多事情。

1.支付體系為什么我們把2013年叫做養(yǎng)老的元年？是因?yàn)樵?014年以前，基本上養(yǎng)老是單一的自費(fèi)為主，就是家庭支付，政府是沒(méi)有更多的采購(gòu)服務(wù)和補(bǔ)貼的。2015年、2016年，國(guó)家在做一件事，就是在做發(fā)展和健全政府基礎(chǔ)支付體系的動(dòng)作，出臺(tái)了長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)。個(gè)別城市也把護(hù)理納入醫(yī)保支付體系，像上海和江蘇。2017年以后，政府、企業(yè)、個(gè)人的多元化支付體系已經(jīng)形成了雛形?，F(xiàn)在多元化支付體系已經(jīng)形成了，不但有了支付體系，而且逐步提高了支付的額度，養(yǎng)老盈利的模型只能說(shuō)是應(yīng)該有了。在這個(gè)過(guò)程，很多投資人問(wèn)我，政府購(gòu)買服務(wù)，算不算我們的收入？能不能納入到收入里面？我說(shuō)在海外，很多機(jī)構(gòu)90%左右都是政府支付的。為什么中國(guó)不能把它納入進(jìn)來(lái)呢？我們已經(jīng)做了多元化的支付體系，政府已經(jīng)在這個(gè)過(guò)程中起了非常大的作用。為什么在支付體系的發(fā)展過(guò)程中不能把政府的采購(gòu)服務(wù)變成我們的經(jīng)濟(jì)收入呢？我個(gè)人覺(jué)得是應(yīng)該變成經(jīng)濟(jì)收入的。但是，我自己還是把補(bǔ)貼放在營(yíng)業(yè)外收入里的。           

2.支付政策—長(zhǎng)期護(hù)理險(xiǎn)前兩天去青島，青島的欒杰副市長(zhǎng)說(shuō)是第一個(gè)長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)試點(diǎn)城市，把職工醫(yī)保拿出來(lái)2%做長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)。去年把居民醫(yī)保也拿出2%。今年把新農(nóng)合拿出2%。在青島地區(qū)嘗試長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)。我問(wèn)他夠不夠呢？他說(shuō)也不夠，但最起碼他做了這件事。國(guó)外一直在做，其實(shí)我們國(guó)內(nèi)也在做。長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)和第一批“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”目前有這么多的城市。也有一些城市，像齊齊哈爾和上海，長(zhǎng)期護(hù)理險(xiǎn)和國(guó)家“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點(diǎn)都做了申請(qǐng)和落地。我在上海調(diào)查了很久，上海目前是補(bǔ)貼額度最高的城市，70%的護(hù)理院可以達(dá)到床位包干300元以上的。江蘇是最早制定的省份，上海和江蘇的養(yǎng)老體系做的非常好，也是因?yàn)橹Ц扼w系打通了。我也調(diào)查了一些城市，長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)的報(bào)銷額度和醫(yī)保的報(bào)銷額度，是不是同時(shí)享受額度政策。有一部分城市，像南通、蘇州，還包括安徽的城市。所有有政策的城市都是養(yǎng)老發(fā)展非常好的城市。

3.中國(guó)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”帶來(lái)的巨大協(xié)同不管我們承認(rèn)也好，不承認(rèn)也好。不管政府在說(shuō)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老就是騙保的。其實(shí)我也不太贊成這樣的話。養(yǎng)老院的服務(wù)和醫(yī)院的服務(wù)，我們提供同質(zhì)化服務(wù)的時(shí)候，養(yǎng)老院給國(guó)家節(jié)省了巨大的醫(yī)保資金。政策上的協(xié)同，國(guó)家從2015年到現(xiàn)在做了非常多的努力。在落地的過(guò)程中，也還比較多。

4.支付體系北京目前是以自費(fèi)為主。山東的長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)，青島走在前邊。江蘇的政策比較穩(wěn)定，市場(chǎng)比較成熟，上海是最早發(fā)展護(hù)理院的，它有老人的綜合評(píng)估，護(hù)理院的政策也非常好。浙江目前因?yàn)閱尾》N的個(gè)性化評(píng)估已經(jīng)出現(xiàn)了，不會(huì)出現(xiàn)騙保的情況，已經(jīng)把評(píng)估落到動(dòng)態(tài)監(jiān)管里。我跟浙江醫(yī)保部門聊天，他們對(duì)自己的醫(yī)保系統(tǒng)非常自信。他們是從醫(yī)院走醫(yī)保報(bào)銷的，而且報(bào)銷額度比較高。未來(lái)能不能做日限額，還是看浙江的盤子。還有廣州和深圳。西部地區(qū)基本上還沒(méi)有形成支付體系。越發(fā)達(dá)的地區(qū)，養(yǎng)老支付體系越健全，而且建立的越早。我們分析做這些的城市的收入來(lái)源。我們分析了一部分城市有醫(yī)保、長(zhǎng)期護(hù)理險(xiǎn)、商業(yè)保險(xiǎn)和自費(fèi)。比例是不一樣的，北京以自費(fèi)為主，上海以長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)為主，浙江是以醫(yī)保為主。在商業(yè)保險(xiǎn)上，我設(shè)定險(xiǎn)資有商業(yè)保險(xiǎn)這個(gè)部分，但支付并沒(méi)有這樣的方向，沒(méi)有很明確的思路。5.市場(chǎng)規(guī)模我們今天講投資，首先這個(gè)產(chǎn)業(yè)是值得投資的。護(hù)理床位按照6000估算，到明年，護(hù)理養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模應(yīng)該有2000億。  第一個(gè)階段是人口的快速老齡化階段是這樣的情況?，F(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了加速老齡化的階段，很多城市的主城區(qū)已經(jīng)到了重度老齡化的平臺(tái)期。這個(gè)平臺(tái)期就決定了我們要做護(hù)理型床位。國(guó)家發(fā)改委在做城際聯(lián)動(dòng)普遍養(yǎng)老的時(shí)候，提出了未來(lái)10年要增加100萬(wàn)張床位，50%以上是護(hù)理床位，也是考慮到人口老齡化的進(jìn)展程度而提出的目標(biāo)。6.盈利模式       具體到每個(gè)人的投資價(jià)值，從收入來(lái)講，如果有醫(yī)療，醫(yī)療的收入、養(yǎng)老的收入是一樣的。從運(yùn)營(yíng)來(lái)講，當(dāng)我們不能把自己提高到左手、右手都可以的時(shí)候，只是專業(yè)的話，只能在這部分收入中貢獻(xiàn)個(gè)人的力量?，F(xiàn)在人力成本非常高，前兩年，總成本當(dāng)中40%的人力成本已經(jīng)非常高了。今年再做調(diào)研，42%的人力成本是非常保守的，直接成本也比較高。其他費(fèi)用，包括折舊、租金、運(yùn)營(yíng)和管理。我設(shè)定租金成本是10%，我不知道誰(shuí)能拿到10%的租金成本。國(guó)企不算，它有自己的物業(yè)。很多民營(yíng)機(jī)構(gòu)在拿物業(yè)的時(shí)候，特別是小機(jī)構(gòu)，這個(gè)成本都超過(guò)10%，達(dá)到20%、30%，甚至也有40%的。  我們做了毛利率分析。講投資，未來(lái)肯定是有退出的，不管是一級(jí)市場(chǎng)上，還是二級(jí)市場(chǎng)上，都要把退出管道想好。投資不是永續(xù)運(yùn)營(yíng)的概念。當(dāng)然，我說(shuō)不是永續(xù)運(yùn)營(yíng)的概念，很多人會(huì)說(shuō)我們做這個(gè)公司就是當(dāng)百年基業(yè)來(lái)做的。從投資的角度來(lái)講，我們還是希望有投資周期的。單店床位數(shù)在300-500之間是比較經(jīng)濟(jì)的。如果太少，人力成本會(huì)非常高，改造成本也會(huì)非常高。單床改造成本不超過(guò)10萬(wàn)是比較合適的。我們前兩天在武漢改造的項(xiàng)目，我也控制不下來(lái)，我也達(dá)到了13萬(wàn)一張床的成本。如果可以保證單店的運(yùn)營(yíng)能力，8-10萬(wàn)是比較經(jīng)濟(jì)的。這種情況下，單店300-500張床，有3000萬(wàn)到50000萬(wàn)的投資，單床的盈利能力是非常好的。如果床位少了或者是成本高了，所有的投資指標(biāo)都會(huì)比較難看。單床投資比較高，大家說(shuō)算不過(guò)來(lái)賬，一個(gè)是規(guī)模小了，一個(gè)是投入高了。7.盈利模式    我們做了不同類型的盈利模式分析。公建民營(yíng)項(xiàng)目，物業(yè)是不要錢的，而且期限比較長(zhǎng)。大家都在抓公建民營(yíng)也是這樣一個(gè)問(wèn)題。如果有自己的資金，前期還是可以融資的。改造整租也是比較好的方式，租期超過(guò)5年，5-10年是比較合適的。一些閑置資源的改造，重資產(chǎn)的持有，一般要按40年算。如果太低，也是很難的，我們就不如當(dāng)二房東，可能你的收益更好一點(diǎn)，資產(chǎn)保值也會(huì)更好一點(diǎn)。      如果真的是按照前面的盈利模型來(lái)算，凈利潤(rùn)也是非常漂亮的。

四、項(xiàng)目投資必備工具我們算過(guò)賬了，也選好了，投資也清楚了，在早期快速擴(kuò)張的過(guò)程中，并購(gòu)是非常好的一件事情。當(dāng)然，今年還是蠻冷的，確實(shí)不像前兩年那么火。在并購(gòu)的過(guò)程中，首先，現(xiàn)場(chǎng)是要去的，聽他說(shuō)肯定是不行的。

1.投資工具現(xiàn)場(chǎng)的踏勘、建筑本身和周圍的環(huán)境都是非常重要的。在我的投資工具當(dāng)中，所有的并購(gòu)項(xiàng)目，我都會(huì)找政府官員去做訪談。政府官員會(huì)清楚地告訴你當(dāng)?shù)氐恼摺?dāng)?shù)氐难a(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)氐睦淆g化人口實(shí)況?，F(xiàn)在每年發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)是有一定偏差的。因?yàn)槲覀儑?guó)家的人口流動(dòng)非常大，不僅僅年輕人在流動(dòng)，更多的是老年人在流動(dòng)。流動(dòng)的人口是你的客戶，但他不見得在政府的視野里。誰(shuí)知道呢？當(dāng)?shù)氐拿裾?。養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，民政也非常清楚。在進(jìn)入一個(gè)城市的時(shí)候，當(dāng)?shù)卣脑L談非常重要。當(dāng)?shù)馗叨巳后w訪談，包括客戶的消費(fèi)習(xí)慣。在北京，更看重的可能是退休前的行政職務(wù)。在上?？赡芨嗟目粗刈优那闆r。每個(gè)城市都不太一樣。標(biāo)桿項(xiàng)目的訪談。它代表了當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的管理水平、發(fā)展歷程和機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)狀況。當(dāng)你進(jìn)入一個(gè)城市的時(shí)候，我經(jīng)常干的一件事情，訪談到最后，未來(lái)我的公司成立的時(shí)候，他就是我的人了。但是，這個(gè)特別不好，發(fā)展起來(lái)還是非常容易的。  老齡群體的調(diào)研。在營(yíng)機(jī)構(gòu)的調(diào)研。競(jìng)品機(jī)構(gòu)調(diào)研。當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力成本的調(diào)研，當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力成本決定了你這個(gè)機(jī)構(gòu)的成本到底是32%，還是37%。主要的勞動(dòng)力的來(lái)源渠道也要摸清楚，你才會(huì)有后期的你的勞動(dòng)力的來(lái)源渠道。這個(gè)板塊是我非常希望跟大家交流的。每個(gè)板塊出來(lái)的時(shí)候都代表了之前的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不代表共性的問(wèn)題。          

 2.投資工具 訪談之后就是盡調(diào)。對(duì)投資機(jī)構(gòu)來(lái)講，盡調(diào)是非常重要的。

五、投資策略只有打開支付端的地方，才是我們的市場(chǎng)。所有沒(méi)有支付端的城市，都不是我考慮的。很多人說(shuō)投資不過(guò)山海關(guān)。未來(lái)振興東北的時(shí)候，山海關(guān)以北能夠把支付端打開，其實(shí)也是非常好的事情。什么叫支付端打開呢？政府支付能力比較強(qiáng)。要有清晰的政策，老齡化程度高、這個(gè)地方有成熟的項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)。養(yǎng)老是勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并不適合參股投資。當(dāng)我們做財(cái)務(wù)投資的時(shí)候，很容易對(duì)勞動(dòng)密集型的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)有非常差的控制力。你不能把你的思想準(zhǔn)確的傳達(dá)給運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。這個(gè)時(shí)候你做的所有測(cè)算模型都是無(wú)效的，因?yàn)槟悴皇遣俦P手。所以，我更希望在做養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的時(shí)候能做控股型的投資。當(dāng)你做控股型投資的時(shí)候，你的盈利模式和早期的發(fā)力就會(huì)有非常大的優(yōu)勢(shì)。在這個(gè)過(guò)程中，你的盈利模式是按你的思路做的，而不是按照他的思路來(lái)做的。目前在中國(guó)有很多養(yǎng)老職業(yè)經(jīng)理人，他能不能負(fù)擔(dān)得起你的投資測(cè)算，他理不理解。我也對(duì)很多目前停業(yè)的項(xiàng)目做了訪談，8張床配了非常豪華的公共空間。你的測(cè)算其實(shí)是沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)的。如果是控股型投資，其實(shí)是可以解決這個(gè)問(wèn)題的。投資策略。不管我現(xiàn)在做普惠，還是做基礎(chǔ)醫(yī)療。隨著支付體系的逐漸完善，隨著老齡化程度的逐漸完善，一定是有中高端的發(fā)展市場(chǎng)的，它的支付能力強(qiáng)了。雖然市場(chǎng)規(guī)?？赡懿皇呛艽?，但盈利能力一定是非常高的。并購(gòu)整合為主。在并購(gòu)整合的過(guò)程中，我們講的更多的是管理提升。管理提升其實(shí)有兩個(gè)方式，一個(gè)是依靠我們輸血來(lái)做管理提升，投資團(tuán)隊(duì)來(lái)做輸血。還有一個(gè)是希望原有的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)做運(yùn)營(yíng)管理提升，從單體機(jī)構(gòu)往連鎖化發(fā)展的時(shí)候，他有更好的思路和模式來(lái)做管理提升。并購(gòu)的模式一定是以管理提升為目標(biāo)的。投資一個(gè)區(qū)域的進(jìn)入原則。在這個(gè)過(guò)程中，從我們來(lái)講，還是包括了這樣幾個(gè)模塊。寧可不投也不要出現(xiàn)任何一個(gè)偏離，否則項(xiàng)目的未來(lái)盈利很難預(yù)測(cè)。具體項(xiàng)目的篩選。講投資邏輯的時(shí)候，我們都是投團(tuán)隊(duì)的。人是最重要的，這也是烏老師一直提的，要以人為本。投資也是要以人為本，我們要投團(tuán)隊(duì)，而不是投項(xiàng)目。好的項(xiàng)目很好找，好的團(tuán)隊(duì)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是鳳毛麟角。我們應(yīng)該依托地方的成熟團(tuán)隊(duì)進(jìn)行區(qū)域內(nèi)的擴(kuò)張。這一點(diǎn)很重要。如果是我們貿(mào)然進(jìn)入一個(gè)城市，沒(méi)有地方的成熟團(tuán)隊(duì)，在擴(kuò)張的過(guò)程中會(huì)受到政策、當(dāng)?shù)丨h(huán)境的影響。如果是利益捆綁，以企業(yè)家為核心的團(tuán)隊(duì)，一定會(huì)降低項(xiàng)目管理的難度和風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)家是管理團(tuán)隊(duì)的核心。     

益年養(yǎng)老 從2003年開始從事養(yǎng)老行業(yè)，通過(guò)十幾年的不斷創(chuàng)新發(fā)展，已成為國(guó)內(nèi)十大養(yǎng)老院品牌，十多年前益年養(yǎng)老選擇了養(yǎng)老行業(yè)，并開始摸著石頭過(guò)河，通過(guò)不斷學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，摸索出了一套適合當(dāng)今養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，益年養(yǎng)老將品牌做為行業(yè)突破口，通過(guò)自營(yíng)加加盟的發(fā)展思路，共享資源開發(fā)銀發(fā)產(chǎn)業(yè)周邊產(chǎn)品，使養(yǎng)老行業(yè)利益最大化。旗下有養(yǎng)老咨詢服務(wù)管理公司和醫(yī)療服務(wù)管理公司，管理運(yùn)營(yíng)的有直營(yíng)養(yǎng)老院，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，社區(qū)養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目等。在政府政策的大力鼓勵(lì)下，益年養(yǎng)老在養(yǎng)老行業(yè)獲得了快速發(fā)展，至今全國(guó)已有運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目三百多個(gè)，并且積累了豐富的養(yǎng)老院管理，老人養(yǎng)護(hù)，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合落地經(jīng)驗(yàn)。益年養(yǎng)老一直秉承“樂(lè)、愛(ài)、善、美”的企業(yè)文化，讓老人獲得“更多愛(ài)”的服務(wù)理念，“高起點(diǎn)，高技術(shù)，高質(zhì)量，高效率，高效益”的發(fā)展思路，得到業(yè)界的一致好評(píng)，并且獲得中國(guó)青年網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、中國(guó)網(wǎng)、騰訊、網(wǎng)易、新浪等一線媒體的爭(zhēng)相報(bào)道，公司副總經(jīng)理?xiàng)顕[先生更是有幸在2010年作為中國(guó)養(yǎng)老護(hù)理的考評(píng)官得到了央視的新聞30分的報(bào)道。

益年養(yǎng)老全新的合作共贏模式打破了傳統(tǒng)的只為收加盟費(fèi)的方式，依托益年養(yǎng)老院品牌資源，80%以上入住率，專業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，標(biāo)準(zhǔn)化護(hù)理管理，養(yǎng)老院儀器設(shè)備免費(fèi)送，以及總部資金入股，與經(jīng)營(yíng)者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，合作共贏！打造一榮俱榮，一損俱損的加盟合作新模式。讓加盟我們的伙伴從一個(gè)養(yǎng)老門外漢成為養(yǎng)老專家，無(wú)論是售前還是售后我們都會(huì)竭盡所能為我們的伙伴所想。加盟我們的伙伴您可以什么都不懂，我們的服務(wù)是從一開始養(yǎng)老市場(chǎng)考察、養(yǎng)老院選址、協(xié)助辦理證件、與政府協(xié)商拿到補(bǔ)貼、養(yǎng)老院設(shè)計(jì)裝修圖紙、養(yǎng)老院設(shè)備儀器對(duì)接、養(yǎng)老院專業(yè)管理軟件應(yīng)用、護(hù)理人員招聘、管理人員招聘以及培訓(xùn)、市場(chǎng)營(yíng)銷，老人招收入住，養(yǎng)老院風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等，一直到您的養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)起來(lái)，我們資金入股、共同經(jīng)營(yíng)就是讓選擇益年的伙伴放心、安心、舒心。只要這樣，我們的伙伴才能在養(yǎng)老市場(chǎng)立足淘金，益年養(yǎng)老才會(huì)走的更長(zhǎng)遠(yuǎn)?！?/p>