目前中國養(yǎng)老地產(chǎn)的前景看好，但商業(yè)盈利模式尚不清晰，如何成功策劃規(guī)劃、開發(fā)運(yùn)營一個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。本文重點(diǎn)從開發(fā)運(yùn)營角度，提出了養(yǎng)老地產(chǎn)的九大要訣。

1、價值理念：獨(dú)立、自主、健康養(yǎng)老理念

老年不是人生的終結(jié)，而是人生新的轉(zhuǎn)折和開始，是生命和生活體驗(yàn)的新的發(fā)展期。老年人群蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)撃芎蛢r值潛能，他們不僅是社會發(fā)展的受益者，更應(yīng)該是未來社會發(fā)展的參與者。

中國傳統(tǒng)的尊老文化將老年人群單方面地定位在“受照顧的”的角色上，即只將老年人看作被關(guān)注、被照顧的對象，卻忽視了老年人群身上存在的能動性、積極性和創(chuàng)造性。但在崇尚代際平等和代際和諧的當(dāng)今社會卻顯出了自己的缺陷。

現(xiàn)代老年人不僅老有所居、老有所養(yǎng)，還要“老有所學(xué)”、“老有所樂”、“老有所為”、“老有所用”、“老有所成”。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不能局限于老年住宅和養(yǎng)老護(hù)理，還要樹立現(xiàn)代養(yǎng)老理念，努力實(shí)現(xiàn)一種讓老人快樂、幸福，活得有尊嚴(yán)的全新生活。

2、市場定位：全齡化是最符合國情的選擇

從國內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來看，目前市場中的養(yǎng)老項(xiàng)目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項(xiàng)目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區(qū)缺乏生機(jī)，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。

3、項(xiàng)目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套

養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有著本質(zhì)的區(qū)別，傳統(tǒng)地產(chǎn)選址比較寬泛，而養(yǎng)老地產(chǎn)的選址要相對要嚴(yán)格得多。

理想?yún)^(qū)位：城市近郊或成熟旅游度假區(qū)

養(yǎng)老項(xiàng)目不適合選址在市中心區(qū)，因?yàn)橹行某菂^(qū)雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫(yī)療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。

理想環(huán)境：特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

老人對環(huán)境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項(xiàng)目通常要求有較好的自然環(huán)境，比如山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉、長壽文化等特殊的健康環(huán)境資源，也是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目比較理想的選址。

周邊配套：周邊區(qū)域具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套

如果項(xiàng)目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑、養(yǎng)生配套，可以減少項(xiàng)目自身配套的比重，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運(yùn)營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區(qū)生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。

一般要求交通方便，與外部銜接順暢。但遠(yuǎn)離一級公路和城市主干道，避免嘈雜影響老人睡眠。如果依托環(huán)境優(yōu)美的旅游小鎮(zhèn)建設(shè)，生活配套體系比較晚上，是比較理想的。此外，毗鄰優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，能夠提供高水平的健康服務(wù)，也是養(yǎng)老項(xiàng)目可以借勢發(fā)力的地段。

4、用地組合：低成本的復(fù)合用地項(xiàng)目成功的基石

就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，在目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地政策尚未明晰的情況下，通過合理的用地組合，減少用地成本，是養(yǎng)老地產(chǎn)拿地之前必須考慮的重要因素。

（1）建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合

當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少用采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開發(fā)，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合和布局模式，減少建設(shè)用地總量的同時，讓項(xiàng)目具備良好的環(huán)境。

（2）不同建設(shè)用地類型的組合

目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)用地的類型上是各顯神通，有城市建設(shè)用地，也有集體建設(shè)用地，有住宅用地、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地、旅游用地，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關(guān)。通過合理的策劃和布局，根據(jù)子項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇不同的建設(shè)用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。

（3）拿地方式的選擇

在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長期持有經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，通過將項(xiàng)目的公益性部分獨(dú)立包裝，將醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設(shè)施作為非營利性機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

5、開發(fā)模式：因地制宜選擇開發(fā)模式

從運(yùn)營模式上來看，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有以下六大主流開發(fā)模式，各自具有不同的特點(diǎn)，也適合不同的開發(fā)投資主體和不同的開發(fā)建設(shè)條件。

（1）隔代親情社區(qū)開發(fā)模式

即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，與其說是養(yǎng)老地產(chǎn)，不如說是適老型地產(chǎn)。北京太陽城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實(shí)踐。

這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性?！颁N售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。

（2）會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式

以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會員制交易模式的設(shè)計(jì)前提，而終身類會員、押金類會員和消費(fèi)類會員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財務(wù)、盈利效果和經(jīng)營三個角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會員制運(yùn)作模式可以較為靈活地計(jì)入財務(wù)報表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)。

（3）持續(xù)照料退休（CCRC）模式

以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。代表項(xiàng)目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)。

其核心是集娛樂、酒店式服務(wù)、生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關(guān)懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)。CCRC模式將目標(biāo)客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準(zhǔn)備的老年人，在目前中國大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險等金融創(chuàng)新方面進(jìn)一步探索。

（4）養(yǎng)生目的地開發(fā)模式

“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地?zé)釡厝?、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉(xiāng)等，構(gòu)建復(fù)合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。

這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)權(quán)度假、分時度假結(jié)合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。

（5）鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式

鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對農(nóng)村空置房屋資源進(jìn)行提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)開發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項(xiàng)目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。

這類模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設(shè)，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關(guān)系，將農(nóng)村閑置的住房資源進(jìn)行整合，提供給外來老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運(yùn)營管理，提供專業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務(wù)，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營模式。

（6）保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式

保險掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)捆綁，主要是險企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項(xiàng)模式創(chuàng)新。

這種模式下，將壽險的年金、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)的費(fèi)用通過特定的政策設(shè)計(jì)結(jié)合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入額，又能夠?yàn)殡U企提供具有長期穩(wěn)定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式之一。

6、盈利模式：向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通地產(chǎn)，最為關(guān)鍵的還是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的后期其運(yùn)營和配套服務(wù)。但從國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐來看，單一的持有經(jīng)營模式由于投資大、回收期短、運(yùn)營成本高，目前基本都處于虧損狀態(tài)。

地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老市場首先需要轉(zhuǎn)變思維，以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商的角色定位，按照市場定位規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容，繼而根據(jù)服務(wù)內(nèi)容分析建筑開發(fā)要求，最終完成整個地產(chǎn)項(xiàng)目。這一模式的本質(zhì)是以服務(wù)供應(yīng)為核心，以建筑實(shí)體為輔助支撐的服務(wù)商運(yùn)營管理，而非單純的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

老齡產(chǎn)業(yè)鏈所產(chǎn)生的新的項(xiàng)目盈利體系，衍生出一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的贏利點(diǎn)。

7、資源整合：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商 整合專業(yè)資源

不管是房企、險企還是基金，養(yǎng)老地產(chǎn)都是一個新的發(fā)展領(lǐng)域，要獨(dú)立構(gòu)建整個養(yǎng)老服務(wù)體系，既面臨著巨大的挑戰(zhàn)，也會承擔(dān)更大的風(fēng)險。尤其在開發(fā)大型的綜合性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，更需要運(yùn)用資源整合理念，與國內(nèi)外的專業(yè)康復(fù)醫(yī)療、人力資源、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營、互聯(lián)網(wǎng)營銷等資源建立合作，提高項(xiàng)目品質(zhì)和運(yùn)營能力。

8、規(guī)劃設(shè)計(jì)：高水平的適老化的規(guī)劃設(shè)計(jì)

與歐美等國家相比，國內(nèi)在養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域的積累和規(guī)范還非常欠缺，目前還缺少專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)。

構(gòu)建完善的滿足多層次需求的“適老化”的軟硬件服務(wù)體系；根據(jù)老年人需求打造的功能服務(wù)體系和設(shè)施規(guī)劃；根據(jù)周邊配套條件調(diào)整自身配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容；交通、建筑、設(shè)施的人性化、無障礙式設(shè)計(jì)；智能化養(yǎng)老技術(shù)的應(yīng)用。

9、融資模式：尋求多方渠道突破融資瓶頸

融資渠道：銀行貸款、信托融資、上市融資、項(xiàng)目融資、金融租賃、房地產(chǎn)證券化 。

融資對象：

國有商業(yè)銀行：工行、農(nóng)行等五大國有銀行未來在銀行貸款優(yōu)惠力度上將加大扶持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)；

房地產(chǎn)證券化部門：房地產(chǎn)信托投資基金；

商業(yè)銀行：例如中信銀行等；

保險機(jī)構(gòu)：目前，平安、人壽、泰康等壽險機(jī)構(gòu)紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)；

養(yǎng)老基金：例如社?；鸬?；

福利彩票公益金；

海外資金：海外資金的主體為外國企業(yè)或者個人資金。